コンパクトマンションは売れない？売れない理由と売るためのコツを解説

マンションにもファミリー向け、単身者向け、学生向けなどさまざまな種類があります。そのためマンションの売却をしたい場合は、対象となる買主のニーズにこたえることが売却を成功させるポイントです。

今回はコンパクトマンションの売却について解説します。

■コンパクトマンションとは

A「そもそも、コンパクトマンションって何ですか？」

B「まずは、コンパクトマンションについてご説明します！」

・コンパクトマンションとは？

コンパクトマンションに明確な定義はありませんが、広さ30〜50平米の1LDKや2LDK、ワンルームより少し広い間取りを指すのが一般的です。ワンルームとファミリー向けの中間的な広さを求める場合に適しており、都心や駅、ショッピングモールや医療機関などに近く、利便性の高い地域に建てられる傾向にあります。

・コンパクトマンションの特徴

＜対象者＞

コンパクトマンションの対象者は、以下の通りです。

• 単身者
• DINKS（子どものいない共働き夫婦）
• 高齢者
• 投資家

しかし、ライフスタイルの変化でコンパクトマンションを手放す場合も多く、都心部では賃貸物件として貸し出されることもあります。

＜立地＞

コンパクトマンションは、駅の近くや通勤しやすい場所に建てられる傾向にあります。都心部で購入する場合でも価格が高くなりにくいため、立地条件のよい物件を予算内で見つけやすい点もメリットです。

■コンパクトマンションが売れないと言われる理由

ここからは、コンパクトマンションが売れないと言われる理由を紹介します。

・ファミリー層が購入しづらい

コンパクトマンションは、ファミリー向けのマンションよりも面積が小さいため、ファミリー層の入居には適していません。戸数の少ないコンパクトマンションは、全体的な設備のグレードを低く設定する場合があり、収益性を優先している点もファミリー層に選ばれにくい理由の一つです。

・新築のほうが人気が出やすい

経済的に余裕があってコンパクトマンションの購入を検討している人は、デザインや立地条件を優先させる場合が多く、新築物件に人気が集まりやすい傾向にあります。中古物件のコンパクトマンションの場合は、フルローンを組めず、設備が劣化している可能性がある点もデメリットです。

・ワンルームマンションよりも高額なことが多い

コンパクトマンションの物件価格は、一般的にワンルームマンションよりも高額です。賃貸であれば物件価格に対して家賃が安く設定され、ワンルームマンションよりも利回りが悪くなりやすいデメリットもあります。

・住宅ローンの控除が受けられない

登記面積が40平米に満たないコンパクトマンションは、住宅ローン控除の対象外です。壁芯面積（柱と壁の中心線の内側で計測した面積）が40平米以上であっても、内法面積（柱と壁の内側で計測した面積）が40平米未満であれば住宅ローン控除を受けられないため、注意しましょう。

※令和6年度税制では、40平米の面積要件の適用には新築住宅であること、所得制限等があります。

■コンパクトマンションは売れないというわけではない

コンパクトマンションは、立地条件のよい物件や設備が充実している物件のニーズが高まっていることから、必ずしも売れないとは言えません。居住だけでなく賃貸を目的とした購入需要にも対応できるため、過去の事例を参考に売却方法を検討するとよいでしょう。ただし、一度コンパクトマンションを賃貸すると、入居者が退去するまで住居用として売却できなくなるため、注意が必要です。

■コンパクトマンションを売却するコツ

ここからは、コンパクトマンションを売却するコツを紹介します。

・リフォームをする

コンパクトマンションは、新築物件と中古物件を比較しながら購入する物件を選ぶ場合が多いので、リフォームで見た目をきれいに保ちましょう。最新設備の導入や備品の交換を検討するのもおすすめです。

・設備のグレードを上げる

買主が経済的に余裕のある人であれば、コンパクトマンションの物件価格より設備のグレードを重視する可能性もあります。以下を参考にして、グレードを上げる設備をご検討ください。

• 非接触型のセキュリティシステムを導入する
• 省エネ効果の高いエアコンに交換する
• ビルトイン型食洗機を取り付ける

・リノベーション用物件として売る

コンパクトマンションをそのまま売却したければ、リノベーション用物件として売り出すのもおすすめです。コンパクトマンションは、好立地で共有設備が充実している場合も多いため、リノベーションを前提に中古物件を探している人であれば、興味をもちやすくなるでしょう。

・ターゲット層を変える

コンパクトマンションをなかなか売却できない場合は、ターゲット層を変えてみましょう。特に、シニア層はコンパクトマンションへの住み替え需要が高いため、売却するのではなく高齢者向けの賃貸物件にすれば、賃料収入により最終的な手取り金額は多く得られる可能性もあります。

■まとめ

コンパクトマンションの売却を検討する場合は、リフォームや設備のグレードを向上させて、物件に興味をもちやすくなるような対策を施すことが大切です。この記事を参考にして、コンパクトマンションの売却に向けた対策法を考えてみてください。

※本コラムの内容は令和6年4月1日現在の法令等に基づいております。年度の途中に新税制が成立した場合や、税制などが変更されるケースもありますのでご了承ください。また、詳細について知りたい方は、お近くの税務署や税理士などにご確認ください。