タワーマンションの売却は意外と難しい！？売るためのポイントとは

高級なマンションの代表であるタワーマンションは、高値で取引されるので売却時も高値が付くと思っていませんか？しかし、実はタワーマンションの売却は難しいとされています。知らずにタワーマンションを購入すると、困ったことになるかもしれません。

そこで今回は、タワーマンションの売却についてご紹介します。タワーマンションの購入や売却を考えている方は、ぜひご一読ください。

■タワーマンションの売却が難しいとされているのはなぜ？

都市部を生活圏とする人にとっては憧れの住まいとも言えるタワーマンションですが、なぜ売却が難しいのでしょうか？

まずは売れにくい理由を知り、タワーマンションについての理解を深めましょう。

・見通しの立ちにくい大規模修繕費用

タワーマンションは一般的なマンションよりも規模が大きく、階ごとに外観の形状が異なるため、大規模な修繕が必要になった際に多額の費用が必要です。マンションの修繕費用には修繕積立金が使われますが、積立金を超えた分の費用は区分所有者が一時金として負担する場合や管理組合が金融機関から借り入れて賄うこととなる可能性があります。

・住宅ローンの金利が上昇する可能性

タワーマンションは購入時に高値で取引されるため、住宅ローンの借入額も大きくなります。さらに住宅ローンの金利が市場金利に基づいて変動することで、将来的に金利が上がる可能性も考えられるでしょう。住宅ローン金利が上がれば、高値で取引されるタワーマンションを購入する場合の住宅ローン総支払額も大きく上昇することとなり、購入検討者が減ってしまう可能性は考えられます。

・立地条件など

そもそも不動産の売却においては、立地条件のよさが需要に影響します。特に、駅からの距離や周辺の利便性は評価されやすく、条件が悪い場合、売れたとしても高値での売却は難しいでしょう。また日当たりのよさも重要なため、タワーマンションを購入する際は室内環境も調べておくことが大切です。

■タワーマンションを売却するためのポイント

A「タワーマンションの売却が難しいって全く知らなかった！じゃあ、10年前に購入したタワーマンションは売れないの？」

B「いえ、売却が難しいと言われるタワーマンションでも、ポイントを押さえれば売れる可能性はありますよ！」

・売却時期を考える

タワーマンションを売れやすくするには、売却に適した時期を考えることが大切です。「相場」と「築年数（＝所有期間）」の2つをポイントに、自身が所有するタワーマンションの状況と照らし合わせて考えてみましょう。

＜相場と住宅ローン金利から考える＞

中古タワーマンションの相場を考える際は、「価格相場」と「住宅ローン金利」に焦点を当ててみましょう。そもそも中古マンションは設備や立地によって価格相場が異なり、条件がよければよいほど高値で取引されやすいのが特徴です。

日本の住宅ローン金利は、2016年以降ずっと超低金利状態が続いています。しかし、数年後には超低金利時代が終わって住宅ローンの金利が上がると言われ、総支払額を抑えることができる今のうちに不動産を購入しようと考える人は多いです。

＜所有期間が5年以下＞

不動産を売る際には、「譲渡所得税」の課税に注意が必要です。譲渡所得税は、所有期間5年以下（短期譲渡所得）か、5年を超える（長期譲渡所得）かによって税率が変わります。短期譲渡所得の場合は約39％の税率がかけられてしまうため、不動産を売却するなら5年を超えてから売り出すとよいでしょう。また長期譲渡所得なら、所得税や住民税の節約にもつながります。

※2037年12月31日までは、上記に加え復興特別所得税が課税されます。

＜所有期間が10年を超える※居住用不動産のみ＞

居住用の不動産の所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例が適用されます。譲渡所得が6,000万円以下であれば所得税が10％、住民税で4％まで税率が軽減されるため、長期譲渡所得よりも節税効果が期待できるでしょう。

※2037年12月31日までは、上記に加え復興特別所得税が課税されます。

＜賃貸中の場合＞

居住用不動産と投資用不動産では売却金額の付け方が異なり、居住用のほうがより高値で取引される傾向にあります。そのため、自身が所有するタワーマンションを貸し出している場合は、空室になったタイミングで売り出すのがおすすめです。

・販売元に査定を依頼する

タワーマンションを売却する際、新規分譲時の販売元に相談するのも一つの方法です。販売元であれば物件の特徴をよく把握しているため、スムーズに査定してもらえるでしょう。また、不動産会社によっては認定制度を利用し、認定保証付きの物件として売り出すこともできます。

・一括査定サイトを利用する

一括査定サイトを利用すれば、所有している不動産の査定価格を複数の不動産会社に一括で依頼することが可能です。複数の不動産会社に査定してもらうので、所有する不動産の適正な価値を把握することが可能です。またインターネットで依頼できる分、利便性は高いですが、依頼先の不動産会社からの電話やメールが多く、その対応に負担感を感じる場合もあります。

■まとめ

タワーマンションの売却は難しいとされる一方、売却のタイミングを考えてうまく制度を活用すれば好条件で売却できる可能性があります。この機会にタワーマンションの購入・売却を検討してみてはいかがでしょうか？

※本コラムの内容は令和4年10月現在の法令などに基づいております。年度の途中に新税制が成立した場合や、税制などが変更されるケースもありますのでご了承ください。また、詳細について知りたい方は、お近くの税務署や税理士などにご確認ください。