不動産売買契約書とはどんな書類？注意すべき点はある？

不動産の売買を行う際に必要となる書類の一つが不動産売買契約書です。

売買に関する重要なことが書かれていますが、一体どんなところに注意すべきかご存じですか？納得のいく売買契約をするためにも、注意点について知っておきましょう。

今回は不動産売買契約書がどのような書類なのか、何に注意すべきかをご紹介いたします。

■不動産売買契約書とは

不動産を売買する際に重要となる不動産売買契約書について解説していきます。

・不動産売買契約書とは

不動産売買契約書とは、売買取引の対象となる不動産を、契約書に記載されている金額をもって買主が買い受けることを規定している契約書です。

売買代金の他には、支払いの時期や手段、取引対象となる不動産を明確化するための土地・建物の住所、面積、売主と買主の住所、氏名といった詳細が記載されます。

マンションの場合には、区分所有建物（専有部分）の詳細情報や、敷地権の目的である土地の詳細情報について記載されます。

・不動産売買契約書はなぜ必要？

一般的に、契約といえば幅広い概念を持ちます。身近な例えを挙げると、コンビニでおにぎりひとつを買うことも厳密に言えば契約です。こうした行為は民法で規定されており、口頭での合意だけでも契約は成立します。

ところが、不動産は非常に高価で重要な財産なので、不動産を売買する際には単に口頭での合意だけではなく、売買契約書を締結するのが望ましいとされています。

・誰がどんな内容で作成する？

不動産売買契約書は、対象となる不動産の売主と買主が売買の意思決定を行った後に契約のため作成するものです。

実際の契約では、売買の仲介者（不動産会社）が契約書を作成、内容に問題がなければ契約へと進みます。

主な内容は次のとおりです。

〇売買物件の表示

〇売買代金、手付金等の額、支払日

〇所有権の移転と引渡し

〇公租公課の精算

〇反社会的勢力排除

〇ローン特約

〇抵当権などの抹消

〇付帯設備等の引渡し

〇手付解除

〇引渡し前の物件の滅失・毀損（きそん）

〇契約違反による解除

〇契約不適合責任

〇特約事項

不動産の売主と買主が不動産売買契約を結ぶ前に、仲介者である不動産会社が買主に対して物件に関する説明をしっかりとすることが義務付けられています。

これを「重要事項説明」といい、重要事項の説明は宅地建物取引業法によって宅地建物取引士が行うことが定められています。

■不動産売買契約書で注意すべき点

次に、不動産売買契約書を作成する上での注意事項について解説します。

・不動産売買に関する内容

売買物件の表示内容や売買代金が正しく記載されているか、手付金などの額や支払日は妥当か、支払い期日はいつか、など。

・所有権の移転に関する内容

所有権の移転と引渡し時期などに無理がないか、また引渡し前の物件の滅失・毀損時の取り扱いは明確にされているか、など。

・土地に関する内容

土地の正確な面積が登記上の表示と乖離していないか、買った後の測量で差異が生じた場合でも、買主と売主が納得できるか、など。

・契約解除に関する内容

手付金を放棄して解除する際、解約可能なのはいつまでか、また、契約違反による解除に際して違約金の予定額は妥当か、更に、瑕疵担保責任の期間は適切か、など。　

・ローン特約

買主の経済状況や立場などから、ローン利用に無理はないかなど。

なお、不動産売買契約を締結する期間は、物件購入の申し込みから一週間後に行うのが一般的とされていますが、法的な根拠や規制はありません。

人生最大の買い物と言われる不動産売買ですから、下調べや準備に十分な時間を割き、しっかりと内容を理解した上で契約すべきです。

不動産売買契約書を締結する際に準備する必要のある物は次のとおりです。

〇印鑑（住宅ローンを利用する場合は実印が必須）

〇手付金（現金、小切手、銀行振込のうち、どれを選択するかは事前に確認が必要）

〇印紙代（売買金額によって異なる）

〇不動産会社に支払う仲介手数料の半金

〇本人確認書類（運転免許証や健康保険証、マイナンバーカードなど）

不動産売買契約書には様々な規定が定められていますが、こうした細かい規定は、数百万円～数千万円、また億単位といった、巨額な金額の不動産を安心・安全に取引し、売買を成功させるために定められた、非常に重要なものです。

このため、不動産売買契約書に記載してある内容や条件については、契約当事者となる買主と売主の双方がしっかりと理解することが必要です。

取引金額が大きいこともあり、不動産売買契約を締結する際に生じる疑問や不明な点などについては、売買のプロフェッショナルである不動産仲介会社に納得できるまで確認することがポイントとなります。

不動産会社は中立的な立場で買主と売主双方の利益を配慮する重要な存在であるとともに、不動産売買取引になくてはならない存在です。不動産売買契約を取り交わす際は、信頼のおける不動産会社を選定することがもっとも重要と言えます。

※本コラムの内容は令和3年2月25日現在の法令等にもとづいております。年度の途中に新税制が成立した場合や、税制等が変更されるケースもありますのでご了承ください。 また、詳細について知りたい方は、お近くの税務署や税理士などにご確認ください。